Цените на апартаментите

Станимир Бонев, 7 август 2010
Цените на апартаментите се определят от няколко фактора. Цените естествено растат, ако има много търсещи купувачи и малко апартаменти в продажба. При положение че не се "чака на опашка", цената се определя от лихвените проценти на банките и големината на наемите.
Да кажем, че имате 100,000 лева и искате да ги инвестирате. Искате сигурен, официален, гарантиран доход без рискове и усилия. Така борсата отпада. Ето два популярни варианта: Можете да сложите парите си в банка на срочен депозит или можете да купите апартамент и да го давате под наем. (Ситуацията е различна, разбира се, ако силно се нуждаете от жилище и не може да избирате.)

Нека обсъдим тези два варианта.

Да приемем, че лихвата за годишен депозит в лева е 6% (такава е горе-долу в 2010). От 100,000 лева това прави 6,000 лева гарантиран доход за една година, или 500 лева на месец.
Вместо това, можете да купите апартамент (необзаведен)  за тези пари и да го давате под наем. Ако месечният наем е над 500, да кажем 600 лева на месец, това е по-изгоден вариант. Ако наемът е около 350-400 лева, няма сметка. Така виждаме, как при даден лихвен процент по депозитите, наемът и цената на апартамента са свързани.

Сега да погледнем обявите. За 500 лева наем можете да дадете под наем необзаведен тристаен апартамент в София с около 90-100 кв.м. Така цената на такъв апартамент излиза около 100,000 или около 1000 лева за кв.м.

Ако помислим малко обаче, ще видим че тази цена е завишена. Защо?
Когато сложите парите си в банката, просто ги забравяте. Те си работят за вас без да си мръднете пръста. Ако купите апартамент обаче, поемате сериозен ангажимент - трябва да търсите наематели, трябва да отстранявате повреди, да плащате данък. Апартаментът е ваш и трябва да го поддържате. Тези усилия, този ангажимент също струват пари. Тези пари трябва да се приспаднат от цената на апартамента, за да стане покупката примамлива, да станат двата варианта (покупка или депозит) равностойни. Ако вашите усилия струват около 600 лева на година, това значи реалния доход на година е 5,400 лева (при наем 500) и така цената на апартамента трябва да бъде 90,000 (цифра отговаряща на 6% лихва).

Лек мислен експеримент показва, че при постоянен наем, ако лихвите по депозитите са по-големи, например 8%, има повече сметка да сложите парите си в банката вместо да купувате апартамент. И обратно.
Сега да погледнем на ситуацията по-общо. Мнозина се втурнаха да купуват апартаменти в периода 2001-2007, защото цените растяха много бързо. Много имоти бяха купени със спекулативна цел - купувачите очакваха цените да растат безкрайно. Но цените не могат да растат постоянно с тези темпове. Идва момент и те се връщат назад. Само преди 15 години цените бяха 5-6 пъти по-ниски. Растежът на цените преди 2008 беше силно стимулиран от банките, които енергично предлагаха ипотечни заеми.
Нека продължим с анализа на цените.
Какво става, ако лихвата по депозитите падне? Да кажем, лихвата за левове стане 1-2%?
Тогава ще паднат и цените на апартаментите. Ето защо:
Щом банките предлагат ниска депозитна лихва, значи те нямат нужда от пари, с които да балансират даваните кредити. Банките трябва да държат определено количество налични пари за да дават кредити. Например, за да отпуснат 100,000 лева кредит, те трябва да имат налични 10,000.
Ако банките нямат нужда от налични пари, значи те отпускат по-малко кредити, включително ипотечни. Значи няма търсене и купуване на жилища. Така става по време на криза.

Ако лихвите по депозитите са ниски, а цените на апартаментите са високи, то извода е, че тези цени са изкуствено поддържани. Такива неща са възможни, когато продавачите (например, големите строителни компании) могат да си позволят да чакат. Жилищните данъци в България са ниски, така че един празен непродаден апартамент не излиза много скъпо, при положение че собственика не е затруднен с обслужването на заемa.
Но такава ситуация не може да се задържи дълго. Цените започват да падат, първо неофициално, а после и официално. Започват съответно да падат и наемите.
Защо трява да паднат наемите? Защото високите наеми стимулират купуването на жилища, а ако търсенето е слабо и много празни апартаменти стоят непродадени, то и наемите падат.
С развитието на световната криза, в някои страни цените на жилищата паднаха драстично. На места в САЩ жилищата поевтиняха с 40%.
И обратно, ако търсенето на жилища пада и цените намаляват, пада и лихвения процент на депозитите. Ако клиентите не взимат заеми, банките не могат да печелят достатъчно от кредитните лихви и затова намаляват лихвите на депозитите, защото не искат да губят пари. Ако една банка не печели от кредити а само плаща лихви по депозити, тя ще фалира.
Процентите по депозитите могат да останат сравнително високи, дори ако намалеят ипотечните заеми, при положение че банките дават достатъчно много други кредити (на лица, фирми или на държавата) и печелят добре от тях. Банките намират много начини да печелят пари - такси за обслужване на разплащателни влогове, такси за преводи, за кредитни и дебитни карти.
В България напоследък (2010) лихвите по депозитите леко намаляват. Това се забелязва най-вече при по-големите банки, като Уникредит Булбанк, ДСК, Райфайзенбанк. Тази тенденция вериятно ще се засили, защото депозитите наближават 38 милиарда лева и банките губят доста много пари от тях. Но никоя банка не се решава рязко да намали лихвите, защото това ще причини силен отток на вложения и закриване на сметки. Според мен, само Райфайзен в България може спокойно да си позволи да намали силно лихвите по депозитите, защото много добре е поддържана финансово от центъра в Австрия.